配资排排网国联民生证券杜昊旻：房地产下行周期近尾声，聚焦“好房子”与都市圈结构性机遇

专题：2025分析师大会：资本市场“奥斯卡”！机构称A股迎全球资本涌入的大牛市配资排排网

　　11月28日，2025分析师大会暨第七届新浪财经“金麒麟”最佳分析师颁奖盛典在上海圆满举行。本次大会汇聚了逾300位权威学者、公私募基金负责人、上市公司董事长、顶级基金经理与首席分析师，共同就中国资本市场的未来机遇展开深入探讨。

　　在备受关注的“金麒麟”评选环节，国联民生证券杜昊旻团队荣膺房地产领域“菁英分析师”称号。首席分析师杜昊旻在大会期间接受独家专访，阐述了对房地产行业2026年的投资展望。

　　核心观点：行业下行期近尾声，供需结构优化引领复苏

　　杜昊旻认为，房地产行业自进入下行周期已近五年，参照国际经验，目前正逐步接近企稳时点。从关键指标看，市场自身调整已取得显著进展：狭义库存（已竣工未售现房）从年初的约4.7亿平方米降至近4亿平方米；新开工面积已回落至2002-2003年的水平，并可能在2026年触及底部。随着新开工维持低位与狭义库存持续去化，预期房地产开发投资总量有望在2026年止跌并逐步走向企稳。他判断，行业或将在2026年下半年至2027年开启复苏进程。

　　需求结构生变：“好房子”时代来临，改善型需求成主流

　　杜昊旻强调，新一轮发展周期中的房地产需求结构将发生根本性变化。预计未来，改善型需求将占据总需求的40%-50%，甚至更高，成为绝对主流，辅以部分城市更新和刚性需求。这与当前政策倡导的“好房子”方向高度契合。

　　他观察到，当前市场上涌现的优质改善型住宅产品力相比前几年有质的飞跃：得房率从过去的75%-78%普遍提升至90%以上，部分城市项目甚至超过100%；层高从普遍的2.8-2.9米提升至3.2米乃至3.45-3.6米；此外，在装修标准、公共空间设计、物业服务质量及社区配套（如下沉式会所）等方面均有显著提升。杜昊旻评价，当前中国的中高端改善型住宅产品品质已位居世界前列。

　　走出低谷：自然出清与政策支持双轮驱动

　　对于行业如何尽快走出低谷，杜昊旻提出两点核心路径：一是市场自然出清过程已接近尾声；二是仍需政策层面的进一步支持。他建议，可考虑在需求侧推出更多实质性举措，例如进一步取消限制性措施、提供购房贴息或结合降息等金融支持，以降低购房成本，提振市场信心。他援引香港住宅市场企稳的经验，指出租金收益率与房贷利率的关系是重要观测指标。

　　新角色定位：仍是重要支柱，都市圈聚集效应增强

　　尽管科技创新成为核心驱动力，但杜昊旻认为，房地产在经济中的支柱地位并未改变。参考发达经济体，即使在城市化后期，房地产占GDP比重仍保持较高水平（如美国约11%-12%）。他预计，中国房地产行业占GDP比重有望稳定在6%-7%左右。

　　展望未来，随着城镇化进入后半程，人口向核心都市圈聚集的趋势将更加明显。他举例，东京都市圈人口占日本总人口近30%，而目前中国省会城市人口占全省比例多在11%-14%之间，仍有提升空间。长三角、粤港澳大湾区等主要城市群的人口聚集效应将愈发突出，为这些区域的房地产发展提供长期支撑。

　　投资启示：风险逐步释放，关注结构性阿尔法机会

　　对于投资者关注的潜在风险，杜昊旻指出，过去一两年的债务违约、政策波动等风险因素已很大程度上反映在预期和股价中。行业出清已进入后期，获得支持的企业正在修复。

　　他强调，即使在行业调整期，依然有具备“阿尔法”的企业脱颖而出。自2019年以来，已有多家中型房企凭借稳健经营和产品力，逐步成长为行业龙头。此外，一个重要积极信号是，部分房企2025年中报显示的结算毛利率已出现拐头向上趋势。杜昊旻预计，这一毛利率修复趋势在2026-2027年将更加明确，伴随行业基本面的企稳，房地产板块有望迎来价值重估。